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    風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱的投資者不宜購買
    隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策一波波出臺(tái)，房企融資渠道日益受阻，房產(chǎn)信托產(chǎn)品卷土重來。進(jìn)入3月份以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量增加，預(yù)期收益率更是漲勢迅猛，其中最高的一款房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品的年化預(yù)期收益率高達(dá)23.6%！不過，房產(chǎn)信托高收益率正折射出開發(fā)商資金鏈的緊張狀況，因此，當(dāng)下投資房產(chǎn)信托，就需要在高收益率和高風(fēng)險(xiǎn)之間走鋼絲的技巧。
    本報(bào)記者 吳華
    如何購買信托產(chǎn)品
    信托產(chǎn)品的投資門檻較高，一般以100萬為起點(diǎn)。而且，每個(gè)信托產(chǎn)品只有不高于50個(gè)100萬的投資份額，一旦這50個(gè)額度用完，投資門檻就提升到300萬元以上。
    信托產(chǎn)品的購買渠道也和銀行理財(cái)產(chǎn)品有所不同。據(jù)介紹，目前國內(nèi)有60多家信托公司，分布在全國各地。投資者可以直接到信托公司購買，也可以通過第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)、銀行的私人銀行部、證券公司或基金公司的理財(cái)中心等機(jī)構(gòu)了解到信托產(chǎn)品的資訊，最終和信托公司簽訂信托合同完成購買。
    房企資金緊張信托回報(bào)走高
    今年以來，房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行漸熱，預(yù)期收益水平也穩(wěn)步提高。根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)顯示，2月發(fā)行的1年到2年期限的房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的平均預(yù)期收益率已經(jīng)提升到9.4%。而在上周披露預(yù)期年化收益率的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率均在10%以上。
    上周發(fā)行的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更加將本已節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率進(jìn)一步推高至令人驚嘆的水平。按照其收益描述，這款名為“百瑞寶盈113號(hào)集合資金信托計(jì)劃（建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號(hào)）”的信托產(chǎn)品預(yù)期收益率為12.5%-23.6%/年，并且上不封頂。其中包括基礎(chǔ)收益和浮動(dòng)收益，基礎(chǔ)收益為8.5%/年。
    從公開資料看，這款產(chǎn)品投資門檻為100萬元，信托規(guī)模為12億元，是上周發(fā)行的信托產(chǎn)品中，單款募集規(guī)模最大的產(chǎn)品。該產(chǎn)品投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，期限為3+1+1年，即信托計(jì)劃成立后前3年為持有期，第4年為回收期，第5年為延續(xù)期。產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)先與劣后的比例為3：1。
    據(jù)介紹，所謂“優(yōu)先”與“劣后”，是指在信托項(xiàng)目遭受損失時(shí)，劣后人的財(cái)產(chǎn)向優(yōu)先人補(bǔ)償；取得盈利時(shí)，優(yōu)先人按事先約定比例適當(dāng)參與分紅。簡單來說，這一比例越低，投資者本金得到保障的安全性也越高，對(duì)普通投資者也就越有利，該比例一般不高于3：2。